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土增税清算(suan)全(quan)流程课程

【课程背景】
土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)是(shi)一个地(di)(di)方税(shui)(shui)种，纳(na)税(shui)(shui)口径各地(di)(di)差异较大，争议也(ye)不断(duan)，为了让广大学(xue)(xue)员更(geng)(geng)好地(di)(di)做(zuo)(zuo)好土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)清算(suan)工作(zuo)，减少土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)清算(suan)税(shui)(shui)收(shou)风险(xian)，从(cong)理(li)论到实(shi)践系统(tong)的(de)学(xue)(xue)习土增(zeng)(zeng)(zeng)税(shui)(shui)清算(suan)与政策(ce)把握(wo)，本课(ke)程(cheng)(cheng)从(cong)设计开发(fa)上本着”一学(xue)(xue)就会、课(ke)后不会作(zuo)废”的(de)理(li)念，让学(xue)(xue)员朋友(you)们(men)彻底告别以(yi)前听(ting)类(lei)似课(ke)程(cheng)(cheng)那(nei)种课(ke)上听(ting)得(de)(de)懂(dong)、想得(de)(de)会做(zuo)(zuo)、实(shi)施起来找(zhao)不到方向的(de)困(kun)惑，课(ke)程(cheng)(cheng)将土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)从(cong)理(li)论到实(shi)践的(de)每个步骤均(jun)做(zuo)(zuo)了详(xiang)细的(de)设计，即是(shi)非(fei)财(cai)人员也(ye)能听(ting)得(de)(de)懂(dong)、学(xue)(xue)得(de)(de)会。对实(shi)务中出现的(de)争议项(xiang)也(ye)都做(zuo)(zuo)了详(xiang)尽的(de)解读和如何规(gui)范处理(li)。并对清算(suan)中可能引发(fa)税(shui)(shui)收(shou)风险(xian)的(de)一些事项(xiang)进行了归纳(na)总结，目(mu)的(de)是(shi)从(cong)源头、过程(cheng)(cheng)、结果等流(liu)程(cheng)(cheng)上帮助(zhu)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)清算(suan)工作(zuo)者学(xue)(xue)习并厘清清算(suan)风险(xian)，把握(wo)争议边界，更(geng)(geng)好地(di)(di)系统(tong)的(de)学(xue)(xue)会土增(zeng)(zeng)(zeng)税(shui)(shui)清算(suan)。

【参会对象】
总经(jing)(jing)理、财务总监、财务经(jing)(jing)理、会计(ji)(ji)、税务会计(ji)(ji)、经(jing)(jing)营、预算、审计(ji)(ji)、采购、工(gong)项(xiang)目管理及相(xiang)关人员。

【课程收益】
框架建立：使学员对土增税清算从理论法规、账务处理、税法处理等维度了解学会各个模块之间的相互指导与依存关系。
思维引导：通过系统的理论学习及完整的案例讲解（带着学员一起学）让学员在思维上形成系统的知识链。
模拟实战：教会学员独立完成土增税清算工作。
课后(hou)(hou)效果(guo)：两天的(de)理论与实务（含(han)案例）系统学(xue)习，课后(hou)(hou)实务中(zhong)都能(neng)较熟练进行(xing)操作(zuo)。

【课程大纲】
第一章：土地增值税清算概述
一、什么是土地增值税清算
二、清算单位和清算条件
2.1清算单位
2.2清算方法
2.3清算条件及时间要求
2.4清算时提供资料
三(san)、土地增值税纳税申报表单修订(ding)内(nei)容

第二章土地增值税的清算审核
第一节收入的确认和审核
1.与收入相关面积
2.收入总额的确认和审核
2.1清算时收入确定方法
2.2面积误差的处理
2.2.1实测面积与合同面积之差的税收处理
3.收入的审核
3.1审核直接销售收入
3.1.1代收费用相关政策
3.2审核视同销售收入
第二节扣除项目金额确认和审核
第一部分“支付土地价款情况”
（一）、清算中土地成本分摊方法
1.分摊适用对象
2.税收规定分摊方法
（1）基本分摊方法
（2）占用土地面积法
①广义土地总面积，②税收口径，③占地面积计算顺序，④土地成本分摊
（3）建筑面积法
①总建筑面积，②税收口径，③可售面积计算顺序，
（4）税务机关确定其他方法
（二）、开发土地和新建房及配套设施的成本
1.土地征用及拆迁补偿费
土地出让金；土地整理费；拆迁补偿费
2.开发成本
2.1前期工程费
2.2建筑安装工程费
2.3基础设施费
2.4公共配套设施费
2.5开发间接费用
3.房地产开发费用
审核利息支出重点关注？
期间费用和开发间接费用的区分?
4.与转让房地产有关税金
5.其他扣除项目金额
6.清算后再转让房地产的处理
7.核定征收
8.预征和清算的会计处理
9.开发项目涉及“拆迁安置”的财务核算
10.委托代建财税处理
11.土地增值税的筹划应用
（1）利(li)(li)用(yong)(yong)临界点，（2）收(shou)入分散，（3）利(li)(li)用(yong)(yong)合作建房(fang)(fang)，（4）选适当利(li)(li)息扣(kou)除(chu)方法，（5）代收(shou)费(fei)用(yong)(yong)并(bing)入房(fang)(fang)价，（6）增加扣(kou)除(chu)项目金(jin)额，（7）费(fei)用(yong)(yong)转(zhuan)移、加大(da)开发成(cheng)本，（8）成(cheng)本核算对象筹划，（9）利(li)(li)用(yong)(yong)代建房(fang)(fang)，（10）合法前提下延(yan)后(hou)清算时点。

第三章土地增值税清算检查
1.主管税务机关要求企业提供与清算相关资料
2.案头初审
3.比对分析发现疑点和确定审核重点
4.价格明显偏低无正当理由申报时不做调整
5.非货币性交易（非直接销售）不按公允价确认收入或根本不确认收入
6.审核扣除项目
6.1取得土地使用权支付金额
6.2土地征用及拆迁补偿费
6.3建筑安装工程费
支付现金方式套现；转帐方式支付、迂回套现；材料非正常损失，挤入工程成本；材料重复入帐；耗用钢材数量合理，但价格奇高；虚列鉴证费；工程队挂靠总承包人；
6.4前期工程费
6.5基础设施费
6.6公共配套设施费
6.7开发间接费
6.8政府收取规(gui)费(fei)

第四(si)章土(tu)地增值税清算应(ying)用案例

土(tu)增(zeng)税清算全流(liu)程课程